投資用マンション売却の流れ｜査定から契約まで全7ステップ
大和プライムワン投資用マンションを売却したいと思っても、何から始めればよいかわからない方は多いのではないでしょうか。
特に賃貸中のオーナーチェンジ物件やサブリース付き物件では、通常の居住用マンションとは売却の進め方が異なります。
この記事では、投資用マンション売却の流れを7つのステップで解説します。
ステップ1｜資料を準備する
まずは売却に必要な資料を準備します。
- 購入時の売買契約書
- 重要事項説明書
- 賃貸借契約書
- サブリース契約書
- 賃料送金明細
- 管理費、修繕積立金の資料
- 固定資産税、都市計画税の納税通知書
- ローン残高がわかる資料
資料が揃っているほど、査定の精度が上がります。
ステップ2｜査定を依頼する
次に不動産会社へ査定を依頼します。
投資用マンションの査定では、立地や築年数だけでなく、賃料、利回り、管理費、修繕積立金、入居状況、サブリース契約の有無が重要です。
高い査定額だけを見るのではなく、その金額で実際に売れる根拠があるかを確認しましょう。
ステップ3｜売却方針を決める
査定結果をもとに、売却方針を決めます。
- 高値を狙って仲介で売る
- 早期売却を重視して買取も比較する
- サブリースを解除してから売る
- サブリース付きのまま売る
- 賃貸中のままオーナーチェンジで売る
投資用マンションでは、売却価格だけでなく、売却期間と最終手取りのバランスが重要です。
ステップ4｜媒介契約を結ぶ
仲介で売却する場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介があります。それぞれ特徴が異なるため、販売戦略に合った契約を選ぶことが大切です。
投資用マンションの場合、単に広く掲載するだけでなく、投資家や買取業者への提案力も重要になります。
ステップ5｜販売活動を行う
販売活動では、物件情報を整理して買主へ提案します。
買主が見るポイントは以下です。
- 価格
- 利回り
- 賃料
- 入居状況
- 管理費、修繕積立金
- 築年数
- エリア
- サブリース契約の有無
- 将来の出口
買主にとって判断しやすい資料を用意することで、検討が進みやすくなります。
ステップ6｜条件交渉を行う
買主から購入申込が入ったら、価格、引き渡し時期、契約条件を調整します。
サブリース付き物件では、契約を承継するのか、解除して引き渡すのかを明確にする必要があります。
解除前提の場合は、解除できなかった場合の扱いも慎重に決める必要があります。
ステップ7｜売買契約・決済を行う
条件がまとまったら、売買契約を締結します。
契約後は、決済日に残代金を受け取り、ローンがある場合は一括返済し、抵当権を抹消します。
決済後、必要に応じて確定申告を行います。
現場で多い注意点
実際のご相談では、査定段階では不動産会社側もサブリース契約の中身を十分に確認しておらず、販売開始後や買主候補が出た後に「解除できない」「条件が変わる」「金額を下げざるを得ない」と判明するケースがあります。そこから当社へご相談いただくことも少なくありません。
投資用マンション売却では、最初の査定額だけでなく、契約書を開けて確認した後でもその価格と方針に根拠があるかが重要です。特にサブリース付き物件は、初期確認の質が売却結果に影響します。
投資用マンション売却では、最初の資料整理と方針決定が重要です。
まとめ
投資用マンション売却は、資料準備、査定、方針決定、媒介契約、販売活動、条件交渉、売買契約・決済という流れで進みます。
スムーズに進めるためには、売却前に契約内容と収支を整理し、投資用マンションに詳しい会社へ相談することが大切です。
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