投資用マンション売却の相場｜2026年最新動向
大和プライムワン投資用マンションの売却を考えるとき、最も気になるのは「今いくらで売れるのか」という点です。
特に東京23区の投資用ワンルーム・区分マンションは、立地、築年数、賃料、利回り、管理費、サブリース契約の有無によって価格が変わります。
この記事では、2026年時点の中古マンション市場の動向を踏まえながら、投資用マンション売却相場の見方を解説します。
2026年の中古マンション市場の動向
東日本レインズの2026年6月度月例マーケットウォッチでは、首都圏中古マンションの成約件数は前年同月比で減少し、成約㎡単価も2か月連続で下落したとされています。一方で、在庫件数は増加傾向にあります。
東京都区部については、2026年6月の成約㎡単価が131.15万円/㎡、前年同月比1.5％上昇とされていますが、成約件数は前年同月比で減少しています。
つまり、価格は高値圏にありつつも、買主の目線は慎重になっていると考えられます。
投資用マンションの相場は実需マンションと違う
投資用マンションの相場は、居住用マンションの相場とは見方が異なります。
居住用マンションでは、住みやすさ、間取り、眺望、室内状態などが重視されます。
投資用マンションでは、以下が重視されます。
- 賃料
- 利回り
- 入居状況
- 管理費、修繕積立金
- 築年数
- サブリース契約の有無
- 賃貸需要
- 将来の売却可能性
そのため、同じマンションでも、空室か賃貸中か、サブリース付きかどうかで価格評価が変わる場合があります。
相場を確認する方法
相場を見るときは、以下を確認します。
- 同じマンション内の成約事例
- 近隣の類似物件の成約事例
- 現在の売出価格
- 賃料水準
- 表面利回り
- 管理費、修繕積立金
- 築年数
- 駅距離
- サブリース契約の有無
売出価格だけを見ると、実際の相場より高く見えることがあります。売出価格は希望価格であり、成約価格とは異なるためです。
2026年に売却を考えるときのポイント
2026年の東京23区は、価格が高い水準にある一方で、物件によって売れ方に差が出やすい局面です。
特に、以下のような物件は買主の確認が細かくなります。
- サブリース賃料が低い物件
- 管理費や修繕積立金が高い物件
- 築年数が古い物件
- 賃料が相場より低い物件
- ローン残債が大きい物件
- 過去の購入価格が高い物件
高値を狙うことも大切ですが、売出価格を強気にしすぎると、販売期間が長くなり、結果的に値下げが必要になる場合があります。
サブリース付き物件の相場
サブリース付き物件は、通常のオーナーチェンジ物件と同じ相場で見られない場合があります。
サブリース賃料が低いと、買主の利回り評価が下がります。また、購入後に管理会社を変えられない、賃料を見直せない、解約の見通しが不明確といった点が価格に影響する場合があります。
一方で、サブリースを解除できれば、通常のオーナーチェンジ物件として評価され、売却の可能性が広がるケースもあります。
大和プライムワンの実務感
実際のご相談では、「相場より高く売りたい」というご希望は当然あります。ただ、投資用マンションの場合、買主は利回りや契約内容を細かく見ます。
相場を考える際には、投資用マンション向け融資の評価も無視できません。築年数、駅距離、総戸数、所在階、専有面積などの条件によって買主の融資可否が変わり、それが購入可能価格に影響する場合があります。
そのため、当社ではまず現在の賃料、管理費、修繕積立金、ローン残債、サブリース契約の有無を確認し、現実的に売れる価格帯と、手取りを最大化する方法を整理します。
高く売ることと、長く売れ残らないことのバランスが重要です。
まとめ
2026年の東京23区中古マンション市場は、高値圏にある一方で、成約件数や在庫動向を見ると、買主の選別が強まっている可能性があります。
投資用マンションの相場は、単純な㎡単価だけでなく、賃料、利回り、契約内容、管理費、サブリースの有無によって変わります。
投資用マンション売却の全体像を知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
